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江苏省淮安市人民政府办公室


淮安市政府办公室关于印发淮安市新建商品房接管暂行办法的通知


淮政办发〔2006〕107号

2006年9月7日

各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位，省属驻淮单位：

经市政府同意，现将《淮安市新建商品房接管暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。



淮安市新建商品房接管暂行办法



第一条 为规范新建商品房接管行为，维护当事人的合法权益，保障物业管理的正常秩序，根据《江苏省物业管理条例》及有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称新建商品房接管，是指新建商品房开发建设单位将符合规定的物业移交给业主、业主委员会，以及物业管理服务单位接管新建商品房物业共用部位、共用设施设备的行为。

第三条 市、县（区）房管、规划、建设、林业等部门应当加强对新建商品房接管的监督管理。县（区）物业管理行政主管部门负责辖区内的新建商品房接管的监督管理工作。

第四条 新建商品房的接管，必须符合下列条件：

（一）所有移交的建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业主管部门的要求建设完毕，并满足使用要求;

（二）开发建设单位对所有移交的建设项目已经相关主管部门专项验收（备案）合格，验收资料齐全，取得交付使用相关证明文件;

（三）建筑渣土、施工机具和各类临时建筑、构筑物等全部拆除清运完毕，达到场清地净;

（四）供水、供电、供气、供暖、供冷、供热水、通讯等设施按户控制，分户计量，具备相关管理服务单位向最终用户收费的条件；

（五）房屋幢、户号编排经县（区）民政部门确认。

不符合上述条件的，建设单位不得移交，业主委员会、物业管理服务单位不得接管。

第五条 首届业主委员会未成立前，新建商品房开发建设单位应当向前期选聘的物业管理服务单位移交下列物业管理服务相关资料：

（一）相关主管部门专项验收（备案）合格文件：规划、消防、园林、人防、环保、质监、民政、综治主管部门出具的规划、消防设施、绿化竣工、人防工程、环境保护设施、电梯、房屋幢户号编排、安全防范设施验收合格证明文件；建设主管部门出具的房屋建筑、供水（含二次供水设施）、排水、道路、燃气工程竣工验收备案等证明文件，以及按规定落实到位的建设工程质量保证金证明文件；供电、通信、广电等部门或单位出具的供电、电话、宽带、有线电视等工程设施合格证明文件；法律、法规、规章规定的其他文件；

（二）产权资料：项目批准文件、土地使用证、建设工程规划许可证（复印件）等相关资料；

（三）技术资料：物业区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）专项维修资金缴纳资料；

（五）开发建设单位与物业服务单位签定的物业服务协议、与业主在房屋买卖合同中签定的物业服务协议，业主临时公约和业主承诺书；

（六）物业质量保修书和物业使用说明书；

（七）物业管理所必需的其它资料。

首届业主委员会成立后，新建商品房开发建设单位应会同前期选聘的物业管理服务单位向业主委员会办理物业管理资料的移交手续。新选聘或续聘的物业管理服务单位应当向业主委员会办理物业管理资料的借用手续。

第六条 新建商品房开发建设单位在移交住宅区时，应当按照物业总建筑面积的3‰至4‰无偿提供物业管理服务用房，由接管的物业管理服务单位使用。

新建商品房开发建设单位在移交物业时，应当向业主委员会提供共用设施设备明细清单和在前期物业管理招投标中约定由开发建设单位提供的物业管理服务装备明细清单。

第七条 接管的物业管理服务用房及共用设施设备，归物业区域内全体业主所有，按照物业服务合同的约定，委托物业管理服务单位管理或提供给物业管理服务单位使用。

第八条 新建商品房开发建设单位应于取得交付使用相关证明文件后，按如下程序进行交接：

（一）书面通知业主委员会和选聘的物业管理服务单位办理接管手续，并提交有关资料；

（二）业主委员会及其选聘的物业管理单位应按接管条件对提交的资料在7日内审核完毕，符合要求的，会同开发建设单位向所在县（区）物业管理行政主管部门提出接管申请，约定接管时间及有关事项。县（区）物业管理行政主管部门会同所在地乡镇、街道、村、社区居委会及时指导监督接管工作；

（三）业主委员会及其选聘的物业管理服务单位对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理服务用房等进行查验；

（四）查验中发现的问题，开发建设单位应与业主委员会及其选聘的物业管理服务单位协商解决；

（五）经查验符合要求的，应在7日内办理有关接管手续，开发建设单位与业主委员会及其选聘的物业管理服务单位草签《物业管理接管协议》。接管协议中应明确建设工程质量保证金的管理事项，以有利于建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的处理；

（六）有关接管初步结果应在物业区域内显著位置向业主公示10日，开发建设单位、业主委员会及其选聘的物业管理服务单位应及时处理解决业主提出的问题，在2/3以上业主无异议的条件下正式签订《物业管理接管协议》；

（七）正式签订《物业管理接管协议》后7个工作日内，开发建设单位、业主委员会及其选聘的物业管理服务单位将《物业管理接管协议》和公示后的情况报送所在地的县（区）物业管理行政主管部门备案。

第九条 业主委员会与新选聘的物业管理服务单位签订的物业服务合同生效后，开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位与业主委员会及其新选聘的物业管理服务单位应及时办理接管手续。

第十条 前期物业服务阶段尚未结束，前期物业服务合同期限届满，开发建设单位应及时续聘或另聘物业管理服务单位，确保物业管理服务的连续。

第十一条 前期物业服务阶段结束前，开发建设单位应提前半年书面告知县（区）物业管理行政主管部门，县（区）物业管理行政主管部门应会同乡镇人民政府、街道办事处依法及时指导业主召开首届业主大会，决定对前期物业管理服务单位续聘或另聘物业管理服务单位。业主大会决定与开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位续约的，业主委员会应于原合同期限届满前30日内完成合同续签工作；业主大会决定选聘新的物业管理服务单位的，业主委员会应于业主大会决定后，在合同期限届满3个月前，书面告知原物业管理服务单位，原物业管理服务单位接到告知后须做好撤管的准备工作。

前期物业服务合同即将届满，物业管理服务单位决定不再续约的，应在合同期限届满3个月前，书面告知业主委员会或开发建设单位，并在物业区域内显著位置予以告示。书面告知日期距合同届满日期不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得提前撤管。

第十二条 原物业管理服务单位撤管时，应当在业主委员会的组织下，将预收的撤管之日后的物业管理服务费、代收的各种能源费、押金、代管的专项维修资金等移交给新的物业管理服务单位。

第十三条 接管有关方的责任：

（一）接管时，交接方均应严格按照国家有关规定和标准进行查验。对查验不合格的一些具体问题，由责任方及时进行整改，并应商定复验时间；

（二）开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位未按规定向业主委员会移交的，由开发建设单位负移交责任；

（三）开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位负责《物业管理接管协议》生效前的物业管理活动，新选聘的物业管理服务单位负责《物业管理接管协议》生效后的物业管理活动；

（四）交接后发生的工程质量与相关问题，按国家有关规定由相关责任方及时处理。

第十四条 新建商品房的开发建设单位未与业主委员会及时办理接管手续的，由开发建设单位负相关法律责任。

第十五条 物业服务合同期限届满或依法终止，原物业管理服务单位不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接；原物业管理服务单位拒不撤出物业管理区域的，新的物业管理服务单位和业主委员会（或建设单位）应通过司法途径解决，不得强行接管。

第十六条 业主未能在合同期满前依法完成选聘新的物业管理服务单位造成无物业管理服务单位管理状态的，县（区）物业管理主管部门会同物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处可以组织相应的物业管理服务单位临时代管，同时，应组织指导业主及时完成选聘新的物业管理服务单位工作。代管期间，物业服务标准按照原物业管理服务合同执行，物业服务费用由全体业主承担。

第十七条 接管过程中发生的纠纷，可以申请县（区）物业管理行政主管部门、物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处和相关主管部门调解处理，也可以直接向人民法院诉讼。

第十八条 在新建商品房接管过程中，违反国家、省、市有关法规政策规定的，所在地物业管理行政主管部门和相关部门应依法及时予以处理。

第十九条 分期建设的新建商品房，经所在县（区）物业管理行政主管部门同意，可以分期接管。

第二十条 非新建商品房的接管，可参照本办法执行。本办法实施前，已部分交付尚未全部交付的在建商品房，可按照本办法完善接管手续。

第二十一条 本办法自印发之日起执行。原有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。



中国银行


中国银行关于发送“中国银行设置总稽核的管理规定”的通知
1994年9月19日，中国银行

各省、自治区、直辖市分行，计划单列市、经济特区分行，上海浦东分行，济南分行：
吉林全国稽核工作会议期间，总行组织讨论修订了原“关于中国银行设置总稽核的暂行办法”。现将修订后的“中国银行设置总稽核的管理规定”予以印发，望遵照执行。
设置总稽核是从组织上加强稽核工作的重要措施，凡还没有配备总稽核的分行，要积极务色人选，尽快配备总稽核。

附： 中国银行设置总稽核的管理规定
第一条 为加强对稽核工作的领导，充分发挥稽核监督作用，在中国银行省级分行、计划单列市、经济特区分行设置总稽核。总稽核为同级行副行级干部。
第二条 总稽核在本行行长的直接领导下专司本行及辖内分、支行稽核工作的组织领导。其主要任务是：根据稽核工作的法规制度和工作计划，领导本行及辖内分、支行正确、及时地开展稽核工作，保证党和国家的经济、金融政策、法令和银行业务经营方针和规章制度得到有效地贯彻执行，促进业务稳健经营，提高银行经营效益。
第三条 总稽核履行下列职责：
（一）根据总行稽核工作计划、同级审计机关和中国人民银行稽核部门的要求，结合本行及辖内贯彻执行经济、金融方针情况、业务经营发展状况和执行规章制度情况，负责向行长提出本行及辖内不同时期稽核工作的目标、任务和重点，经批准后，据以领导和组织开展全辖稽核工作；
（二）定期和不定期向行长和上级行报告本行及辖内各行执行国家经济、金融方针、业务计划以及财经制度的情况，反映本行或上级行制定的经营方针和规章制度在执行中存在的问题及改进的建议和意见；
（三）承接上级行和外审部门交办的其他稽核事项；
（四）结合稽核工作实践，开展稽核理论和方法的研究，并据以指导稽核工作；
（五）及时研究解决本行及辖内行稽核工作中存在的问题；
（六）协调处理好本行稽核部门与业务部门及下级行的关系。
第四条 总稽核为履行职责具有下列工作权限：
（一）参加本行业务决策性会议及与稽核有关的会议；
（二）审定稽核规章制度，审批本行稽核部门的工作计划、稽核方案、工作报告，签发稽核报告、复议结论、稽核处理决定等文件；
（三）监督本行系统及所属全资企业的业务活动和财务活动的合规合法性及其效益；
（四）对本行及辖内稽核机构设置及人员编制、结构等配备原则提出建议；对本行稽核部门负责人的任免、调动应事先征求总稽核的意见；
（五）对稽核工作中产生的重大意见分歧，可以向上级行或直接向总行反映。
第五条 总稽核与同级行长及本行稽核部门的关系：
总稽核属行内编制，在本行行长领导下专司组织领导本行稽核部门工作，对本行行负责并向其报告工作。稽核部门接受本行总稽核的领导，并向其报告工作。
第六条 总稽核必须遵守下列原则：
（一）坚持四项基本原则，模范地执行国家的方针、政策、法令和金融法规、制度；
（二）坚持以事实为依据，以金融方针、政策、法规及制度为准绳，如实反映稽核发现的问题；
（三）忠于职守，客观公正，坚持原则，廉洁奉公，不谋私利，不徇私情，不滥用职权。
第七条 总稽核的任职条件：
（一）具有较强的工作责任心。能坚持原则，秉公办事。作风正派，刚直不阿，敢于和不良倾向和现象作斗争；
（二）具有较高的政策水平和分析能力，熟悉中国银行业务工作，掌握业务稽核的基本政策、方法和程序；
（三）有比较丰富的实际工作经验和较强的组织领导能力，具备或基本具备经济系列高级职称的业务水平；
（四）身体健康，能坚持正常工作。
第八条 总稽核的任免
总稽核的选配，要坚持进行群众推荐、人事部门考核、分行党组讨论、同时上报总行和地方党委组织部门，由总行审批。在同等条件下，有稽核工作经验的干部优先任用。
第九条 本办法自下发之日起执行。总行（87）中人字第224号文下发的“关于中国银行设置总稽核的暂行办法”和（90）中稽字第47号文下发的“中国银行总稽核职权规定”同时停止执行。执行中遇到的问题，由总行进行解释。