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交通部


关于2005年农村公路建设的实施意见

交公路发[2005]216号


各省、自治区、直辖市交通厅（委），天津市市政工程局，上海市市政工程管理局，新疆生产建设兵团交通局：
　　2005年是全面实现“十五”农村公路建设目标的最后一年。为加强对全国农村公路建设的指导，提高建设管理水平，根据全国交通工作会议的总体部署和部农村公路建设领导小组会议精神，对今年农村公路建设的实施提出如下意见：
　　一、农村公路建设工作的总体要求是：贯彻落实科学发展观，坚持以人为本和可持续发展理念，按照“统筹规划、分级负责，因地制宜、分类指导，建养并重、协调发展”的方针，进一步加大政府投入，落实建设管理责任，充分发挥广大农民群众的积极性，加快农村公路建设步伐。
　　二、统筹规划，有序推进农村公路建设。各地要按照国务院批准的《农村公路建设规划》，结合本地区社会经济发展特点，尽快修编本省（直辖市、自治区）农村公路发展规划和实施计划，抓紧开展项目前期工作，为农村公路长期稳定发展奠定基础。农村公路建设要以贯彻科学发展观为根本，从农民群众实际需求出发，按照先通后畅、先易后难的原则，统筹安排，有序推进，科学确定建设规模，防止脱离实际的高标准、高指标，要因地制宜，合理选择路线方案、技术指标和路面结构型式；要优化设计，努力降低工程造价，节约投资；要充分利用老路，尽量避免占用农田，最大限度地节约用地；要尽量减少对自然环境的影响，保护生态环境，减少水土流失。
　　三、正确处理好农村公路建设和维护农民群众利益的关系。一方面，要充分发挥广大农民群众的修路积极性，鼓励农民采用“一事一议”的办法，用自己的双手从事公益性劳动，改善自己的生产生活条件；另一方面，要充分尊重农民的意愿，不修农民不需要的路，不修农民没有积极性的路，不修没有经过“一事一议”确定的路。农村公路建设不得非法集资和强行摊派，不得强行征地拆迁，不得拖欠征地拆迁款和农民工的工资，不得增加农民负担，不得侵占农民利益。农村公路建设要就地取材，尽量使用农民的运输工具，以扩大农民的就业门路，增加农民收入。
　　四、明确建设责任，加强资金管理。农村公路建设要坚持 “政府主导、分层负责、各方参与、共同推进”的原则，明确建设管理主体，落实各方责任，搞好协调配合。中央对农村公路建设的投入是引导和扶持性的，是针对地方政府筹措农村公路建设资金困难的实际而提供的补助资金，并不是代替地方政府的职责。要研究制定符合本地实际的农村公路建设筹资政策，加大地方政府的投入，建立稳定可靠的资金渠道，同时，要充分发挥广大农民群众和社会各界的积极性。农村公路建设资金管理要严格执行国家和部有关规定，做到专款专用，不得挤占和挪用。对于中央补助资金，未经批准，不得变更补助项目和补助金额，资金使用情况要公开透明，要按照政务公开和村务公开的要求，定期向当地群众公布，接受政府有关部门和人民群众的监督。各级交通主管部门要依据职责，加强对农村公路建设资金使用和管理情况的监督检查。
　　五、加强实施管理，依法组织建设。农村公路建设要按照国家有关法律、法规的要求，结合农村公路项目的实际，建立健全符合农村公路建设特点的管理制度，实现管理的制度化、规范化；要深化项目的前期工作，对中央已下达投资计划和预算的项目，不得随意调整建设规模和技术标准，不得改变投资方向；对确需调整项目和改变规模与标准的，要按规定履行相应的手续；对符合法定招标范围和规模的项目，要依法实行招投标制度，对利用扶贫资金实行以工代赈以及组织农民投工投劳的建设项目，可不进行招标；要适当简化审批及有关手续，部分项目审批程序可合并进行，工程验收可结合农村公路项目特点，采用按地区分批验收的办法。
　　六、加强监督检查，确保工程质量。各级交通主管部门要不断总结建设管理经验，完善质量管理的规章制度，认真履行对工程质量的行业监管职责。要切实处理好质量与速度的关系，“宁可慢一点，也要好一点”；在质量管理方式上，要灵活多样，讲求实效，探索以县为单位统一成立监理组或聘请社会监理等方式，开展质量监理工作；要注重发动农民群众参与质量监督，可以聘请农民质量监督员，发挥社会监督作用，切实把好农村公路工程质量关。
　　七、加强队伍建设与技术指导。各级交通主管部门要充分发挥行业技术和人才优势，针对目前农村公路建设实际，加大对农村公路建设的技术指导力度，科学制定培训计划，分期分批组织对基层技术管理人员的培训，提高人员素质，提升管理水平。今年，部将重点组织对延安、井冈山等革命老区农村公路建设管理人员的培训，组织辽宁省交通厅等单位制作《农村公路施工技术科教片》，普及农村公路施工技术。
　　八、利用示范工程，总结推广建设经验。要通过示范引路，总结新经验，探索新举措，解决新问题。各地要结合农村公路发展的新形势、新情况，选择一批示范点和示范路，从建设标准、施工技术、质量控制、资金监管、政策扶持、服务“三农”等多方面探索建设经验，并组织经验交流和推广，达到以点带面，整体推进的目的。今年，部确定了延安等8个市县的部分项目为部农村公路建设的示范工程，各地要抓好这些示范工程的实施，总结农村公路建设管理经验，以指导全国的农村公路建设。
　　九、统筹农村客运站点建设。各级交通主管部门要按照“路、站、运一体化”的思想，统筹协调农村公路和农村客运的发展。农村公路与农村客运站点要统一规划、同步实施，努力为实现农村公路客运网络化创造条件。
　　十、加大对农村公路的宣传力度。今年，要组织对农村公路建设的广泛宣传和深度报道，要总结“十五”农村公路建设成就，挖掘感人事迹，宣传农村公路对服务“三农”、促进农村社会经济发展所起到的重要作用。在宣传方式方法上，要拓展思路，可以通过制作农村公路公益广告等多种方式，让各级政府、各行业、全社会了解农村公路建设取得的巨大成就和显著成效，树立交通行业的良好形象。
　　加快农村公路建设是构建社会主义和谐社会的重要内容，是实现全面建设小康社会的先决条件，是今后一段时期公路建设的重要工作。各地交通主管部门要从加强行政能力建设入手，树立新理念，采取新举措，与时俱进，开拓进取，全面完成农村公路建设任务。

中华人民共和国交通部（章）
二○○五年五月二十六日



谨防买卖停车位的房地产消费陷阱

邓光达


商家未取得住宅小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》，而售卖住宅小区停车位，或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的现象，在房地产消费市场中司空见惯，众多的房地产消费者、商家、专家、官员以各自的认识、利益和立场，做出不同的判断和结论。
对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：
一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。
地方性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利保护，不应违反《民法通则》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定。
谨防买卖停车位的房地产消费陷阱，保护房地产消费者的合法权益是全社会的共同责任，只有商家诚信经营，消费者依法维权，行政机关依法行政、司法公正，侵害房地产消费者合法权益的现象才能得有效遏制。