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河北省建委


公有住房售后维修管理办法
河北省建委



第一条 为加强公有住房售后维修管理，明确售房单位或者其委托的管理单位（以下统称售房单位）和住房所有权人、使用人的责任，保障住房的正常使用，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内在城镇住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房的维修管理。公有住房出售后实行物业管理的，依照国家和本省有关物业管理的规定执行。
第三条 省人民政府建设行政主管部门负责全省公有住房售后维修的管理工作。设区的市、县（市）人民政府房地产行政管理部门负责本行政区域内公有住房售后维修的管理工作。
第四条 在公有住房出售时，售房单位与住房所有权人应当签订公有住房售后维修管理合同，界定住房的共用部位、共用设施设备和自用部位、自用设备，明确维修管理责任，并对其他有关事项进行约定。在本办法发布前，出售公有住房未签订维修管理合同的，应当在设区的市、县（
市）房地产行政管理部门规定的期限内补签合同。住房的共用部位，是指住户共用的住房主体承重结构部位（包括屋顶、楼板、梁、柱、内外承重墙体、基础）、外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾道、烟道、排气孔道、公用门厅、内天井和设备层等。住房的共用设施设备，是指居住小区、
组团或者单幢住宅内，住户共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵，电梯、公用电视天线、供电线路、照明设施，锅炉、暖气管道，煤气管道，消防设施，以及绿地、道路、信报箱、传达室、公共厕所、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房
屋等。住房的自用部位、自用设备，是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、煤气的户表及其以内的管线、器具，暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等；独户住宅的院墙及其以内的建筑物、构筑物和配套设备等。
第五条 公有住房出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位负责。同院或者同幢的公有住房出售前产在线图书馆权属于二个及其以上单位的，在出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位共同负责。公有住房出售后，其自用部位、自用设备的
维修和管理由住房所有权人负责。但是，水、电、煤气的收费中已经包含水、电、煤气户表的维修管理费用的，供水、供电和煤气经营单位应当负责水、电、煤气户表的维修管理，并承担相应费用。
第六条 公有住房出售后，原售房单位应当建立住房共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），专项用于公有住房出售后住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。
第七条 售房单位应当从实际收取的售房款中按照设置电梯的高层住宅为售房款总额的30％至40％，其他住宅为售房款总额的20％至30％的比例，提取维修基金，该项维修基金归售房单位所有。购房者应当按照实际交付的购房款总额2％的比例，直接向售房单位交纳维修基金
。该项维修基金属于住房所有权人共有，不计入住房销售收入。
第八条 在本办法实施前，公有住房售出后未建立维修基金或者维修基金提取、交纳的标准低于前条规定的，售房单位和购房者应当依照本办法的规定，建立或者补充维修基金。
第九条 售房单位应当按照设区的市、县（市）房地产行政管理部门规定的比例，将维修基金划分为住房共用部位维修基金和住房共用设施设备维修基金，并在银行开设专户储存。其中住房共用部位维修基金按幢建帐，共用设施设备维修基金按居住区、组团建帐，实行专款专用。
第十条 住房的共用部位、共用设施设备的维修管理费用从依照本办法的规定建立的维修基金中列支。但是县级以上人民政府对负责住房共用设施设备维修管理的部门和维修管理费用的支出另有规定的，按其规定执行。住房的自用部位、自用设备的维修管理费用由住房所有权人承担。
在建筑工程保修期内的住房，建筑法律、法规、规章规定由责任单位保修的，责任单位应当负责维修，并承担相应费用。
第十一条 维修基金不敷使用时，经当地房地产行政管理部门批准，售房单位可以按照住房建筑面积的占有比例，向住房所有权人续筹。具体筹集办法，由设区的市、县（市）人民政府制定。
第十二条 住房所有权人可以依照国家和本省有关住房公积金管理的规定，向住房公积金管理中心申请使用其家庭成员的住房公积金，专项用于住房的大修。
第十三条 售房单位应当定期向住房所有权人公布维修基金的使用情况，听取住房所有权人对维修基金管理和使用的意见，并接受房地产行政管理、财政和审计部门的监督检查。
第十四条 公有住房售出后住房和设施设备需要维修的，在住房所有权人、使用人告知售房单位后，售房单位应当对报修项目进行登记，填写住房维修任务单，通知维修人员，并在规定的期限内修复住房和设施设备。住房和设施设备的各类维修项目的维修期限，由设区的市、县（市 ? ┓康夭姓芾聿棵殴娑ā? 第十五条 售房单位应当定期对住房的共用部位、共用设施设备进行检查维修。维修住房和设施设备时，必须对维修质量负责，按照国家和本省制定的有关技术标准进行。不得偷工减料，不得使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
第十六条 售房单位接受住房所有权人、使用人的委托对住房的自用部位、自用设备进行维修的收费标准，国家和本省发布的房屋修缮定额已作规定的项目，按其规定执行；未作规定的项目，由住房所有权人、使用人与售房单位协商议定。
第十七条 住房所有权人、使用人因进行住房维修涉及住房的承重结构或者明显加大建筑物荷载的，应当依照国家和本省的有关规定办理审批手续。未经批准，不得擅自拆卸、改装。
第十八条 住房所有权人、使用人对住房的自用部位、自用设备进行维修时，不得影响住房的共用部位、共用设施设备的使用功能。因维修影响住房的共用部位、共用设施设备的使用功能或者造成毗连房屋损坏的，责任人应当负责修缮或者赔偿。拒绝修缮或者赔偿的，由售房单位组织
修缮，所需费用由责任人承担。
第十九条 对住房和设施设备进行维修时，有关住房所有权人、使用人应当予以配合。不予配合给他人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十条 住房所有权人和售房单位对维修基金的交纳和使用发生争议时，可以协商解决；协商不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十一条 售房单位未依照本办法的规定提取或者补充维修基金的，由县级以上人民政府财政、房地产行政管理部门责令限期提取或者补充维修基金；逾期仍未提取或者补充维修基金的，可以自应当提取、补充之日起，按日处以未提取或者未补充额万分之三的罚款。
第二十二条 违反本办法第十四条第一款规定的，由县级以上人民政府房地产行政管理部门予以警告，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。
第二十三条 违反本办法第十五条的规定，建筑法律、法规、规章对行政处罚机关和处罚方式已作规定的，按其规定执行；未作规定的，由县级以上人民政府房地产行政管理部门予以警告，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。
第二十四条 设区的市、县（市）人民政府可以根据本办法制定实施细则。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。



2000年2月28日
“留置盘问”问题探讨

西藏芒康县人民检察院 孙 永 杰


[关键词] 留置盘问 准强制措施 羁押 折抵刑期

[摘 要] 留置盘问虽然不属于刑事强制措施，但在司法实践中，留置盘问被大量地运用，作为公安机关行政执法的一种手段，为查处各类刑事案件起到了重要作用。留置盘问应当予以折抵刑期。


《中华人民共和国人民警察法》第九条规定：为维护社会治安秩序，公安机关的人民警察对有违法犯罪嫌疑的人员，经出示相应证件，可以当场盘问、检查；经盘问、检查，有下列情形之一的，可以将其带至公安机关，经该公安机关批准对其继续盘问：（一）被指控有犯罪行为的；（二）有现场作案嫌疑的；（三）有作案嫌疑身份不明的；（四）携带的物品有可能是赃物的。对被盘问的人留置时间自带至公安机关之时起不超过24小时，在特殊情况下，经县级以上公安机关批准，可以延长至48小时，并应当留有盘问笔录。对于批准继续盘问的，应当立即通知其家属或者其所在单位。对于不批准继续盘问的，应当立即释放被盘问人。经继续盘问，公安机关认为对被盘问人需要依法采取拘留或者其他强制措施的，应当在前款规定的时间内作出决定；在前款规定的时间内不能作出上述决定的，应当立即释放被盘问人。

由此我们知道，留置盘问是人民警察为维护社会治安秩序而依法行使行政职权的行为。留置盘问不是刑事诉讼活动，从立法本意来看，刑事诉讼法律对公安机关实施的留置盘问行为并无约束力。

留置盘问虽然不属于刑事强制措施，但在司法实践中，留置盘问被大量地运用，作为公安机关行政执法的一种手段，为查处各类刑事案件起到了重要作用。许多流窜作案、结伙作案或者作案后逃离现场的犯罪嫌疑人就是在潜逃中因暴露出种种破绽而被公安机关依法留置盘问。大量的案犯在被盘问的过程中交待了犯罪事实，随即被公安机关采取了强制措施（以刑事拘留为主）。因此，留置盘问与一部分刑事案件是有密切联系的。

可以说，留置盘问是一种比拘传更具有强制力的、比拘留条件低、期限短的运用灵活的“准强制措施”。理由如下：（一）实践中留置盘问通常表现为将被盘问人关押在留置盘问室（俗称小黑屋）限制其人身自由。相当多的派出所和巡警值班室都设有留置盘问室。留置的时间一般为一至两天，而拘传只有十二小时，不得关押，也不能以连续拘传的方式变相拘禁犯罪嫌疑人。（二）留置盘问的审批权限比拘传和拘留宽泛，公安机关的人民警察出示相应的证件之后就可以进行，24小时之后，需要继续留置盘问的才报县级以上公安机关审批；而拘传和拘留都需要县级以上公安机关负责人批准。（三）留置盘问的主观随意性大，公安机关的人民警察只要认为被盘问对象有违法犯罪嫌疑，就可以报请对其留置盘问乃至继续盘问，对证据的要求相当低，程序方面也比较简单。（四）留置盘问的次数未作具体规定，实践中难以避免连续使用留置盘问的现象。

我们在办案中，时常遇到有些案件的犯罪嫌疑人、被告人在被刑事拘留前有过被留置盘问的经历，公安机关的提请批准逮捕书、起诉意见书均未加以注明，只注明了刑事拘留、逮捕或者采取其他强制措施的时间。最高人民检察院颁布的起诉书样式也规定起诉书中要载明对被告人采取强制措施的情况，所以，检察机关的起诉书也对留置盘问时间不加以表述。这种做法从法律的角度来分析，似乎并无不妥之处，理由是留置盘问不属于刑事强制措施。因此，对被判处有期徒刑未宣告缓刑的罪犯，法院在计算刑期时，是从罪犯被拘留或者逮捕之日起计算的。

那么，刑事拘留之前的留置盘问是否可以折抵刑期呢？实践中司法机关往往无视这一客观事实的存在，置之不理，造成的后果是对罪犯实际执行的刑期比法院判决的刑期长一、两天。笔者认为，刑事拘留之前的留置盘问时间如果不足一日，不需要折抵刑期，如果超过一日，应当予以折抵刑期。这种观点是有法律依据的。《刑法》第四十一条、四十四条、四十七条规定判决以前先行羁押的，应当予以折抵刑期。需要注意的是，这三个条款使用的是“羁押”一词，一般意义上，“羁押”指的就是拘留和逮捕这两种强制措施，但是这三条并没有排除留置盘问这种同样也限制了人身自由的措施。也就是说，只要是判决前合法的“羁押”就应当予以折抵刑期。按照这种理解，留置盘问一日应当折抵管制二日或拘役一日或有期徒刑一日，只有这样，才能从细微之处体现出法律的公正性和严肃性，充分保障人权。

综上所述，笔者认为，作为国家法律监督机关的检察机关应当把公安机关对犯罪嫌疑人刑事拘留前所实施的留置盘问纳入刑事检察监督的范畴。长期以来，我国法律在这方面没有明确的规定，但有《宪法》、《人民检察院组织法》、《刑事诉讼法》等法律作为理论上的支撑。《刑事诉讼法》规定，人民检察院依法对刑事诉讼实行法律监督。刑事拘留之前公安机关对犯罪嫌疑人实施的留置盘问，从理论上说是案件进入刑事诉讼的前奏，是为刑事诉讼活动打下了基础，在此阶段，公安机关办案人员的刑讯逼供、诱供等违法行为理应受到检察机关的监督。留置盘问的实施目的也是为了准确地打击违法犯罪，检察机关对其监督，既合乎情理，又不违背法律。当然，对于留置盘问之后没有进入刑事诉讼程序的案件则另当别论，对于此类案件，公安机关可以依法释放被盘问人，也可以作出行政处罚的决定，因其不属于刑事诉讼活动，不能作为检察机关刑事诉讼监督的对象。

留置盘问是我国特定历史时期的产物，在它身上深深刻着“有罪推定”的烙印，在那种旧的执法观念和体制下，办案的警察往往容易忽视对人权的保护，对有违法犯罪嫌疑的人留置盘问的随意性很大，而且检察机关对此也无力监督。在目前社会治安局势依然严峻的形势下，留置盘问作为公安机关打击违法犯罪，保护人民，维护社会秩序的重要手段，不可能简单地加以取消，只能用法律的规定使之规范化行使，不能滥用，要规定严格的使用范围、审批程序、盘问期限等等，切实保障人权。希望本文能起到抛砖引玉的作用，促使法学理论界和司法实践界广泛关注留置盘问问题，使之走上健康有序的发展道路。




本文作者孙永杰系西藏自治区芒康县人民检察院副检察长、反贪污贿赂局局长。
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