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　　在房屋租赁中，经常发现出租人在签订合同之前就已经知道承租人用于转租，比如与中介公司签订租赁合同，但是在合同中定有“不得转租”条款以应付上级部门的检查，或者当事人对转租条款约定不明，比如只规定了“不得转租”，而没有约定相应的法律责任等。而一旦双方发生纠纷，此时如何认定该约定条款的性质与效力则显得重要起来。

　　一、转租合同效力的司法认定

　　对于转租合同的效力，我国学界和实务界有三种观点，即有效说、无效说以及效力待定说。笔者认为：首先，我国学界和司法界的主流观点并没有采用处分行为和负担行为的二元划分，即使有的学者进行了划分，也对什么是处分行为，哪些物权行为为处分行为存在争论。其次，我国的立法并没有采用处分行为和负担行为二元划分，我国物权法上的处分行为与作为二元划分法来源地的德国法上的处分行为存在差异。最后，租赁权在我国立法上并不是物权，由于物权法定原则，设定租赁权的行为并不是物权行为，而是设定债权债务的行为。尽管在学界也有学者认为租赁权具有物权的性质，但是并不主流，而且租赁权的物权化也只是为了更好的使承租人占有、使用租赁物，而不是创设、变更或者消灭物权。所以，我国的立法不能采取有效说，有效说、效力待定说的前提是租赁权是负担行为而不是物权行为，主张物权行为的独立性；也不能采取无效说，因为原租赁合同和转租合同并不是真正意义的主从合同，不能彻底否定合同的相对性。所以，我国对于转租合同的效力进行了适合国情的规定。

　　对于房屋转租，我国合同法第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经承租人同意转租的，出租人可以解除合同。第228条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。而当第三人为出租人，承租人为次承租人的，转租合同明显有效。综上，承租人转租房屋的前提是经出租人同意，但是未经同意转租的，承租人只是可以解除合同，而非合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第16条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。而从相反方向推定，未经出租人同意，转租合同未必无效。但是在最高法院民一庭负责人解读《解释》即就相关问题答记者问时，明确了未经出租人同意的转租合同为无效合同。但是应该看到最高院的司法解释是在平衡出租人、承租人和次承租人利益的基础上，是在平衡静态财产安全以及动态财产安全的情况下，是在平衡交易安全和交易稳定的主旨上做上述规定的。因而，认定转租合同的效力首先应该适用《解释》第16条的推定同意，然后再考虑是否经过出租人同意，即两者是特殊条款、例外条款与一般条款、原则条款的关系。

　　二、合同中约定的“不得转租”条款的性质与效力

　　对于当事人约定的“未经同意不得转租”的条款，有意见认为其是违约责任条款，承租人未经出租人同意转租房屋的，转租合同有效，但是承租人须向出租人承担违约责任；也有意见认为其是授权条款，其认为租赁合同的签订含有出租人对承租人身信赖利益在内，因而合同中约定可以转租的即视为出租人对承租人进行了授权，如果规定了“不得转租”条款，则视为承租人没有权利对外出租，否则为无权处分合同；还有意见认为应该正确认识当事人对于合同转租的约定与《解释》16条法律推定同意条款之间的关系，即是优先适用推定同意的法律拟制条款，还是优先适用当事人之间的约定？

　　首先，就违约责任说而言，笔者认为“未经同意不得转租”的条款，是否具有违约条款性质，需要结合合同的具体约定来认定，不能以偏概全。如果当事人之间约定了擅自转租的违约金、解除合同或者赔偿条款等违约责任形式的，则具有违约责任条款性质，如果只是规定了不得转租，并没有规定后果或者违约责任的，是否具有违约责任条款仍不明确。而且从其法律性质而言，不得转租条款，不但是违约责任条款，而且是重大违约责任条款，具有决定原租赁合同与转租合同效力的性质。

　　其次，就授权条款说，笔者认为，虽然出租人和承租人签订租赁合同在很多情况下基于对于承租人的信赖，但是即便基于此，在合同中是否约定不得转租条款，也无法表明承租人是否获得了出租人的授权，两者之间没有关系。

　　最后，应该正确认识当事人之间关于转租条款的约定，按照合同法的精神和原则，当事人之间的约定明确且不违背法律法规的强制性规定即合法有效，应该适用当事人之间的约定。而《解释》16条并不是法律法规中的强制性规定，其从性质上属于最高人民法院为了处理案件而作的法律推定，属于一种司法技术，但是其有明确的适用前提，即当事人之间没有约定或者约定不明确。而一旦约定明确，法律行为的效力和责任也是明确的，不需要适用司法推定技术。因而当事人之间若有约定且明确时，则约定应该得到遵守；当事人之间约定了擅自转租可以解除合同或者确认转租合同无效的，而没有规定权利的行使期间，或者仅约定了不得转租的，或者对于转租没有约定的，才可依照《解释》第16条的规定予以补充适用，从而稳定法律关系，促进交易。可见，《解释》第16条虽然是特殊条款，是一种法律的推定，但是并不是适用于所有的当事人知道或者应当知道的情形，而只适用于当事人对于转租的责任和后果没有约定或者约定不明的情形。

　　三、名实不符的转租条款的性质与效力

　　转租条款名实不符的，即约定不得转租的，但是出租人事前就知道承租人要转租的，或者双方签订不得转租的合同条款只是应付相关单位的检查，那么如何认定此类转租条款的性质与效力？

　　因此，笔者认为，如果有证据证明双方的意思表示真实且一致同意转租的，则应该按照双方的意思表示以及真实履行情况认定不得转租的条款已经被修改，双方达成了新的转租条款，从而按照“房屋可以转租”认定。如果没有证据证明出租人已经知道承租人用于转租的，此时就应该按照约定优先的原则处理；如果约定不明确的，则按照上述法律推定同意与当事人之间约定的转租条款之间的关系来适用法律，即优先适用推定同意条款，然后再适用未经同意的条款。

　　（作者单位：北京铁路运输中级法院）
国家经济贸易委员会办公厅 财政部办公厅 劳动部


国家经济贸易委员会办公厅
　　　　　　财　政　部　办　公　厅　　　　文　件

　　　　　　劳动和社会保障部办公厅

国经贸厅企改[2003]27号


关于中央企业报送主辅分离改制分流总体方案基本内容和有关要求的通知

各中央企业：

　　根据国家经贸委、财政部、劳动保障部等八部门联合印发的《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》（国经贸企改[2002]859号），为规范工作程序和报送内容，现将中央企业各集团公司、总公司（以下简称集团公司）报送主辅分离、改制分流总体方案基本内容和有关要求通知如下。

　　一、报送内容

　　集团公司报送改制分流总体方案的基本内容：

　　（一）集团公司概况，实施主辅分离、精干主业的发展思路和目标。主要包括：

　　1．集团公司主业经营发展状况，在突出主业、精干主体、提高主业竞争力方面采取的主要措施和做法，今后改革发展的思路和目标规划。

　　2．下岗分流、减员增效、安置富余人员的基本情况，采取的主要做法，取得的成效以及存在的问题。

　　（二）集团公司改制分流的基本情况。

　　1．集团公司确定的实施主辅分离、辅业转制、改制分流的工作原则，主要政策措施等。

　　2．集团公司非主业资产、闲置资产和关闭破产企业有效资产（以下简称“三类资产”）的总体情况，对“三类资产”进行界定的依据及基本情况描述。“三类资产”总的分布、资产状况和资产价值，占总资产的比重、所涉及的人员及其使用情况和效益情况等。

　　3．经集团公司审定，拟纳入改制分流范围的企业名单及有关情况：改制企业的资产、负债总额及构成情况；改制企业的人员状况及分流安置意见，安置富余人员需支付的经济补偿金的总额及来源；改制分流的形式，实现产权主体多元化方式。

　　（三）集团公司实施主辅分离、改制分流的组织实施机构，决策和实施程序，操作规范以及集团公司董事会或经理办公会关于主辅分离、改制分流方案的决议。

　　二、备案内容

　　中央企业改制分流总体方案经国家经贸委、财政部、劳动保障部联合批复后，由集团公司组织实施。其中涉及企业公司制改建、资产评估、国有资本变动等有关事项，应按规定履行相应的审批程序。

　　集团公司在将改制分流方案实施结果报有关部门的同时，将以下内容报有关部门备案：资产清查结果；资产评估报告核准文件或者备案表；股权设置方案及法人治理结构等情况；债权债务及土地处置方案；改制分流企业股东认购股份的协议；改制分流企业的公司章程；经企业工会或者职工代表大会通过的职工分流安置办法，安置富余人员的数量及比例，支付的经济补偿金及资金来源；分流职工缴纳社会保险费及社会保险关系接续情况。

　　三、有关要求

　　（一）集团公司统一部署和组织制定所属企业主辅分离改制分流方案，按照统筹规划、分步实施的原则，认真组织实施。

　　（二）暂时不具备编制总体方案的企业，可以选择部分具备条件的单位先行实施，成熟一批，报送一批。对特大型集团公司，汇总编制总体方案难度大的，可以所属大型企业为单位制定总体方案，经集团公司审定后由集团公司分批上报。

　　（三）建立统计汇总制度。集团公司按年度将主辅分离、改制分流实施进展情况汇总报国家有关部门。

　　（四）各集团公司对所属企业的执行情况要严格监督检查，发现问题及时纠正；对弄虚作假造成严重后果的要依法追究责任。

　

　　　　　　　　　国家经济贸易委员会办公厅

　　　　　　　　　财　政　部　办　公　厅

　　　　　　　　　劳动和社会保障部办公厅

　　　　　　　　　二ＯＯ三年三月十一日