您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

【案例简介】

　　A先生看中一套二手房，中介表示A先生需交付5万元意向金才能与房东沟通洽谈具体买卖细节，于是在中介的撮合下，A先生签订了一份三方的意向金协议，并交付了5万元意向金，其中协议约定在卖家签署协议并收到意向金后意向金转定金。卖家也签署了协议，开具了定金收取收据。

　　情况一：

　　双方谈妥房价，并约定三天后签署买卖合同。然三天后，当A先生再次联系卖家时，卖家竟然已经不知所踪，查了房产登记却发现此人根本就不是房东。A先生找到中介，要求对此事负责，中介房也感到很冤屈，因为在将意向金转为定金之前，中介公司一般不会到房产交易中心去核查房产证信息。A先生上当受骗，却找不到骗子。

　　情况二：

　　三天后，A先生再次看房时，发现卫生间有渗漏现象，而且卖家竟然把空调也拆走了，与当初中介所说的送装修有出入，于是提出放弃购房想法。谁知中介告诉他，意向金已经在三天后自动转为定金，如果反悔，将不能取回。

　　【姚律师点评】

　　二手房交易过程中，签订正式房屋买卖合同前，一般中介公司会要求买家交付意向金，并规定在卖家签收后，意向金自动转定金。一般买家不交意向金的话，中介公司不帮与卖家进行实质谈判，而一旦买家交了意向金后又无法与卖家达成一致无法签订买卖合同的话，买家就很难取回已转为定金的意向金。由此，意向金似乎成了套在“买家”头上的紧箍咒，导致在实际操作中定金纠纷不断，笔者在近日代理处理了两个房产定金纠纷案，就深有体会。那么意向金究竟是什么呢?如何防范意向金带来的风险呢?

　　【姚律师建议】

　　一、了解交付意向金的可能风险，谨慎签署意向金转定金协议

　　案例中的购房者在没有对卖家及所售房屋做充分了解的情况下匆匆签下意向金转定金协议交付意向金，他却没意识到一旦房东收取了定金，签署了协议，他就面临着被没收款项的可能。

　　所以在此姚律师提醒大家，作为买家，在交付意向金前必须先多了解房屋情况及周边状况，如房屋构造、小区情况、周边交通设施等。在签署意向金协议前必须充分认识到有可能的后果，必须仔细察看意向金协议上所载内容，如果有什么不明或容易产生歧义的地方必须予以明确。最好可以请专业律师做咨询或陪购，以免造成不必要的麻烦。

　　另外为防止本案情况一的出现，最好在三方的居间协议中约定，卖家收到中介交付的意向金后签字确认，并由中介代为保管该笔意向金。如此，就算出现卖家欺诈的情况，也有利于买家取回交纳的意向金。

　　二、为意向金转定金设置一定的条件限制和期限限制

　　在买卖双方达成正式的买卖合同合意前，笔者并不建议交付定金，否则任何一方都有可能面临定金罚则，由此会引来很多争议纠纷。在此之前，意向金更多的是应该扮演诚意金的角色，买家交付一定的诚意金到卖家手里，一定程度上已经表明了买家的购买洽谈诚意，便于中介方居间议价。一般意向金转化为定金的条件不外乎经中介居间，卖方同意按照委托房款成交，卖方接受意向金，即转化为定金。但姚律师认为，仅这样的转换条件还不够，主动权更多的被卖方和中介方掌控，买方陷入了很被动的地位。

　　建议在意向金转化为定金条款中，要约定在什么情况下买方可以取回意向金，而不做转定金处理。也可以约定以双方签订书面买卖合同为转化条件，或者给意向金转定金约定一定的期限，或者约定在中介方转付前须要通知购房者。另外，姚律师建议最好在中介、卖方、买方签订的三方协议中最好约定，如果中介将买方所交纳的意向金转付卖方后，仍未中介方负责保管，这样就算发生了本案中的第一种情形，对于买方拿回意向金也是一种保障。

　　总之，购房者要根据在确定将意向金转为定金之前，一定要把各种可能发生的情况都考虑清楚，这样才能避免因为自己违约而损失意向金的情形。

　　上海姚卫芳律师：专职律师，法学学士，中华律师协会会员，从业以来承办了数百件诉讼与非诉讼业务，担任了多家企业的常年法律顾问，也为多位客户聘请为私人法律顾问。

　　姚卫芳律师擅长领域：

　　婚姻家庭纠纷、劳动争议纠纷、人身损害赔偿、交通肇事赔偿、商债催收、刑事辩护等领域。

　　如有咨询或委托,请联系姚律师：

　　电话:15021744891,

　　电邮: hzyaowf@yahoo.com.cn

　　姚卫芳律师个人网站

江苏省徐州市人民政府办公室


市政府办公室关于转发市建设局等部门徐州市建筑业社会保障费管理暂行办法的通知

徐政办发〔2009〕113号


各县（市）、区人民政府，徐州经济开发区管委会，市各委、办、局（公司），市各直属单位：

徐州市建设局、劳动和社会保障局、财政局制定的《徐州市建筑业社会保障费管理暂行办法》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。



徐州市建筑业社会保障费管理暂行办法

（市建设局劳动和社会保障局财政局）

2009年7月



第一章总则


第一条为维护建筑企业及其职工的合法权益，规范企业用工行为，进一步完善社会保障体系，促进建筑业发展和社会稳定，根据《中华人民共和国劳动合同法》、《社会保险费征缴暂行条例》、《国务院关于解决农民工问题的若干意见》（国发〔2006)5号）、《省政府关于加快推进建筑业改革与发展的意见》（苏政发[2007]83号）和省建设厅《关于颁发＜江苏省建设工程费用定额＞的通知》（苏建价〔2009〕107号）等有关法律、法规规定，结合建筑行业特点和本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称建筑业社会保障费（以下简称社会保障费）是指建筑企业为职工缴纳养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险等社会保障方面的费用（包括个人缴纳部分）。

第三条凡本市行政区域内从事新建、改建、扩建的建筑与装饰、安装、市政、仿古建筑及园林绿化、房屋修缮等工程的建设单位和建筑企业，均应执行本办法。

第四条社会保障费实行集中收取、统一管理、专款专用。社会保障费以工程项目为单位，实行统一计取标准，统一向建设单位收取，统一向建筑施工企业结算。

第五条原“徐州市建筑安装工程劳动保险费用管理委员会”更名为“徐州市建筑业社会保障费管理领导小组”，领导小组由市建设局、劳动和社会保障局、财政局组成，负责对建筑业社会保障费收取、管理、使用等工作进行监督、检查和指导。原“徐州市建筑安装工程劳动保险费用管理办公室”更名为“徐州市建筑业社会保障费管理办公室”（以下简称“社会保障费管理办公室”），办公室设在市建设局，社会保障费管理办公室负责本市市区范围内建设工程社会保障费的征收、结算、管理等日常工作，同时对本市所辖县（市）、贾汪区工作进行业务指导。

各县（市）、贾汪区可以根据工作需要设立建筑业社会保障费管理机构，具体负责辖区内社会保障费的征收管理工作。


第二章社会保障费的计取与缴纳


第六条社会保障费的计取标准按照省建设行政主管部门规定的标准执行，并根据建设工程费用定额的变更适时进行调整。

第七条社会保障费作为规费是工程造价的组成部分，建设单位、建筑企业在编制招标控制价、投标报价以及竣工结算时，均应按规定单独列项、足额计取。

第八条社会保障费由建设单位向社会保障费管理办公室缴纳。建设单位在办理施工合同备案前，向社会保障费管理办公室缴纳社会保障费，并作为施工许可办理条件，任何单位和个人不得以任何理由减免该项费用。

第九条已缴纳建筑业社会保障费的工程项目，建设单位与建筑企业结算工程款
时，应扣除已缴纳的社会保障费。


第三章社会保障费的使用与支付


第十条凡在本市行政区域内承接工程的建筑企业，均应为其各类从业人员办理有关社会保险。

第十一条《徐州市建筑企业农民工工伤保险实施办法》实施后，建筑企业农民工的工伤保险费从所收取的社会保障费中支付，具体按其规定办理。

建筑企业的医疗保险、养老保险、失业保险、和生育保险办法出台后，相应的参保费用可从收取的社会保障费中支付。凡未为职工办理社会保险的建筑企业，一律不予结算支付社会保障费。

第十二条已为职工办理了社会保险的建筑企业，可在工程项目开工后，凭为职工办理有关社会保险的缴费通知或缴费票据，到社会保障费管理办公室办理社会保障费拨付或结算支付。

建筑企业办理社会保障费拨付或结算支付，应按照农民工工伤保险、农民工医疗保险和各类职工养老保险、失业保险、生育保险的顺序进行，并以本企业的社会保障费为使用限额。

第十三条社会保障费按季度申报结算，年终决算，结余部分转人下一年度使用。


第四章社会保障费的管理与监督


第十四条社会保障费的收取，应使用财政部门统一印制的专用收款凭证，所收社会保障费纳人市财政专户统一管理，并实行收支两条线，专款专用，不得挪作它用。

第十五条社会保障费管理办公室应建立、健全社会保障费的会计、审核、报告等各项管理制度，依法接受上级主管部门、财政部门和审计部门的检查和监督。

第十六条建筑业社会保障费管理机构及其工作人员询私舞弊，玩忽职守，挪用、占用社会保障费的，由本单位或上级主管部门依法给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


第五章附则


第十七条本办法由徐州市建筑业社会保障费管理领导小组负责解释。

第十八条各县（市）、贾汪区可参照本办法执行或依据本办法另行制定管理办法。

第十九条自本办法颁布之后发布招标文件的工程建设项目均应按本办法执行，原《徐州市建筑安装工程劳动保险费用管理办法））（徐政发〔1998〕183号）同时废止。