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　　在房屋租赁中，经常发现出租人在签订合同之前就已经知道承租人用于转租，比如与中介公司签订租赁合同，但是在合同中定有“不得转租”条款以应付上级部门的检查，或者当事人对转租条款约定不明，比如只规定了“不得转租”，而没有约定相应的法律责任等。而一旦双方发生纠纷，此时如何认定该约定条款的性质与效力则显得重要起来。

　　一、转租合同效力的司法认定

　　对于转租合同的效力，我国学界和实务界有三种观点，即有效说、无效说以及效力待定说。笔者认为：首先，我国学界和司法界的主流观点并没有采用处分行为和负担行为的二元划分，即使有的学者进行了划分，也对什么是处分行为，哪些物权行为为处分行为存在争论。其次，我国的立法并没有采用处分行为和负担行为二元划分，我国物权法上的处分行为与作为二元划分法来源地的德国法上的处分行为存在差异。最后，租赁权在我国立法上并不是物权，由于物权法定原则，设定租赁权的行为并不是物权行为，而是设定债权债务的行为。尽管在学界也有学者认为租赁权具有物权的性质，但是并不主流，而且租赁权的物权化也只是为了更好的使承租人占有、使用租赁物，而不是创设、变更或者消灭物权。所以，我国的立法不能采取有效说，有效说、效力待定说的前提是租赁权是负担行为而不是物权行为，主张物权行为的独立性；也不能采取无效说，因为原租赁合同和转租合同并不是真正意义的主从合同，不能彻底否定合同的相对性。所以，我国对于转租合同的效力进行了适合国情的规定。

　　对于房屋转租，我国合同法第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经承租人同意转租的，出租人可以解除合同。第228条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。而当第三人为出租人，承租人为次承租人的，转租合同明显有效。综上，承租人转租房屋的前提是经出租人同意，但是未经同意转租的，承租人只是可以解除合同，而非合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第16条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。而从相反方向推定，未经出租人同意，转租合同未必无效。但是在最高法院民一庭负责人解读《解释》即就相关问题答记者问时，明确了未经出租人同意的转租合同为无效合同。但是应该看到最高院的司法解释是在平衡出租人、承租人和次承租人利益的基础上，是在平衡静态财产安全以及动态财产安全的情况下，是在平衡交易安全和交易稳定的主旨上做上述规定的。因而，认定转租合同的效力首先应该适用《解释》第16条的推定同意，然后再考虑是否经过出租人同意，即两者是特殊条款、例外条款与一般条款、原则条款的关系。

　　二、合同中约定的“不得转租”条款的性质与效力

　　对于当事人约定的“未经同意不得转租”的条款，有意见认为其是违约责任条款，承租人未经出租人同意转租房屋的，转租合同有效，但是承租人须向出租人承担违约责任；也有意见认为其是授权条款，其认为租赁合同的签订含有出租人对承租人身信赖利益在内，因而合同中约定可以转租的即视为出租人对承租人进行了授权，如果规定了“不得转租”条款，则视为承租人没有权利对外出租，否则为无权处分合同；还有意见认为应该正确认识当事人对于合同转租的约定与《解释》16条法律推定同意条款之间的关系，即是优先适用推定同意的法律拟制条款，还是优先适用当事人之间的约定？

　　首先，就违约责任说而言，笔者认为“未经同意不得转租”的条款，是否具有违约条款性质，需要结合合同的具体约定来认定，不能以偏概全。如果当事人之间约定了擅自转租的违约金、解除合同或者赔偿条款等违约责任形式的，则具有违约责任条款性质，如果只是规定了不得转租，并没有规定后果或者违约责任的，是否具有违约责任条款仍不明确。而且从其法律性质而言，不得转租条款，不但是违约责任条款，而且是重大违约责任条款，具有决定原租赁合同与转租合同效力的性质。

　　其次，就授权条款说，笔者认为，虽然出租人和承租人签订租赁合同在很多情况下基于对于承租人的信赖，但是即便基于此，在合同中是否约定不得转租条款，也无法表明承租人是否获得了出租人的授权，两者之间没有关系。

　　最后，应该正确认识当事人之间关于转租条款的约定，按照合同法的精神和原则，当事人之间的约定明确且不违背法律法规的强制性规定即合法有效，应该适用当事人之间的约定。而《解释》16条并不是法律法规中的强制性规定，其从性质上属于最高人民法院为了处理案件而作的法律推定，属于一种司法技术，但是其有明确的适用前提，即当事人之间没有约定或者约定不明确。而一旦约定明确，法律行为的效力和责任也是明确的，不需要适用司法推定技术。因而当事人之间若有约定且明确时，则约定应该得到遵守；当事人之间约定了擅自转租可以解除合同或者确认转租合同无效的，而没有规定权利的行使期间，或者仅约定了不得转租的，或者对于转租没有约定的，才可依照《解释》第16条的规定予以补充适用，从而稳定法律关系，促进交易。可见，《解释》第16条虽然是特殊条款，是一种法律的推定，但是并不是适用于所有的当事人知道或者应当知道的情形，而只适用于当事人对于转租的责任和后果没有约定或者约定不明的情形。

　　三、名实不符的转租条款的性质与效力

　　转租条款名实不符的，即约定不得转租的，但是出租人事前就知道承租人要转租的，或者双方签订不得转租的合同条款只是应付相关单位的检查，那么如何认定此类转租条款的性质与效力？

　　因此，笔者认为，如果有证据证明双方的意思表示真实且一致同意转租的，则应该按照双方的意思表示以及真实履行情况认定不得转租的条款已经被修改，双方达成了新的转租条款，从而按照“房屋可以转租”认定。如果没有证据证明出租人已经知道承租人用于转租的，此时就应该按照约定优先的原则处理；如果约定不明确的，则按照上述法律推定同意与当事人之间约定的转租条款之间的关系来适用法律，即优先适用推定同意条款，然后再适用未经同意的条款。

　　（作者单位：北京铁路运输中级法院）
　　　因果关系的结构性要素标准探析
　　　　　　　　　　　付士平

　　内容提要：民商法上的因果关系标准一直被视为不解之法学难题，并长期困扰着司法实践。本文从因果关系标准问题的法哲学思考与可行性论证入手，对两大法系各国因果关系标准学说进行比较分析后，重新审视了因果关系标准的内在价值构成和因果关系标准的移植与本土化问题，提出了以法哲学、法医司法技术和法律规范等要素构成的、开放性的结构性要素新标准。
　　主题词：因果关系　　结构性要素标准　　探析

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　　民商法上的因果关系（cusation），直到现在仍一直被中外学者视为不解之法学难题。【1】尽管其作为侵权责任的构成要件，无论英美法系侵权法理论，还是大陆法系的民法理论均不持异议。但是，究竟以一个什么样的客观标准，去公正地界定事实及法律上因果关系的成立或中断，在经过半个多世纪的争论和近半个世纪的沉寂之后，正如一位美国学者所批评的那样，“该说的已经说了，不该说的也已经说了”，可因果关系的标准“仍是一团乱麻和一堆荆棘，一个令人眼花缭乱、扑朔迷离的领域。”【2】

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　　　【1】 《损害赔偿法原理》曾世雄著，中国政法大学出版社，2001年版第112页。　


　　
　　加强民商法中因果关系成立与中断标准的研究，探求因果关系确认与排除规则，对完善因果关系理论和公正司法，具有极其重要的理论和实践价值。
　　一、对因果关系标准问题的法哲学思考与可行性论证
　　对被喻为“法律帝国”的人民法院和一名法官而言，因果关系是一个难以回避而又十分沉重的话题。据笔者不完全统计，法院每年审结的民商法案件中，约有70%以上的案件涉及到因果关系理论的运用和对因果关系的确认。由于因果关系标准的模糊和难以把握，即使是法官竭尽心智，但不当确认和转移法律责任、滥施惩戒的判例仍在所难免。
　　因果关系不单是一个民商法上的问题，它还是法哲学的一个重要命题。为求证因果关系的标准，中外多少学者在为之倾到和痴迷之后又为之扼腕叹息，更有多少后来者望而却步，将其视为民商法学之禁区。难道因果关系间就真的没有一个客观公正而又易于把握的一般标准可循么？　
　　（一）原因和结果及其联系是可认知的客观实在。因果关系究竟是什么，这是探求因果关系标准前，首先必须弄清楚的问题。其实这个问题，恩格斯早就有过精辟的论述【3】为我们研究民商法上的因果关

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　　【2】《中国民法学.民法债权》王家福主编，法律出版社1991年版，第476页
　　【3】《 马克思恩格斯全集》第3卷，第552页。



系打下了坚实的哲学基础。在哲学家看来，因果关系是自然界和人类社会整个物质世界不断运动变化过程中显现出来的客观的、普遍的、内在的必然联系，是客观事物发展链条上的一个环节，其中引起某一现象的现象叫原因（cause），被一个现象引起的现象叫结果(result)【4】。　民商法中的因果关系是损害行为与损害结果之间的联系，是哲学上因果关系的特殊形式【5】。　正如哲学上因果关系及其发展变化是客观的，并存在一定规律性，可以为人们所认识掌握和利用一样，民商法中损害行为、损害结果及二者之间的联系同样是客观的、有规律的和可以认知的。
　　（二）因果关系标准是对因果关系的规律性认识。说到底，因果关系标准是人们对因果关系发展变化规律的概括和总结。因果关系成立或中断，虽是对因果关系成立与否的结论性评价，但它实质上经历了一个发展变化的过程，就象超载超过轮胎额定气压致轮胎暴裂一样，因果关系的出现也有一个量的积累和质的改变。当损害行为达到一定限度，就必然导致损害结果的出现。轮胎的额定气压值和货车的额定运载重量都是安全有效运输作业的最高限度。这个“限度”即引起事物质的改变的量就是因果关系的标准，是对

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　　【4】《现代民法学》余能斌、马俊驹主编，武汉大学出版社1995年版，第668页。
　　【5】《民法.侵权行为法》王利明主编，中国人民大学出版社，1993年版第142页。



客观事物内在本质的规律性认识。其一方面是客观的、确定的、不以人们的意志为转移的，要受事物内在规律的制约；另一方面，因果关系标准又是相对的，不确定的。由于认识的局限和个体差异，人们对因果关系标准的认识是有区别的，并且是不断发展变化的。根据因果关系及其标准的客观性与相对性原理和基于司法公正的考虑，实现因果关系标准在主观和客观上的统一不仅可能，而且甚为必要。这是笔者探求因果关系标准的可行性论证，在对因果关系标准问题的法哲学思考后得出的第一个结论。
　　（三）两大法系各国已有的研究成果是探求因果关系标准的阶梯。大陆和英美法系各国在民商法研究中，积极吮取刑法中有关因果关系的研究成果，已经对因果关系的标准问题作了很多有益的研究和探索。英美学者围绕“近因”（proximate cause）理论，相继提出了以“通常足以导致损害发生者”为标准的“相当说”和以直接损害结果为标准的“直接结果说”(the direct consequence theory)以及以“理智之人的预见力”为标准的“预见力说”(the foreseeability theory)等学说。【6】大陆法系国家的一些学者还提出了条件说、充分原因说、盖然性说等理论。这些研究成果虽然还存在这样或那样的缺陷，但为探求因果关系标准提供了不少的参照物。


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　　　【6】《中国民法学.民法债权》王家福主编，法律出版社1991年版，第483页。



　　（四）立法上的空白，是规范和统一因果关系标准的极好空间。虽然两大法系各国都主张因果关系是侵权行为的构成要件，但除法国民法典对因果关系有所涉足外，各国立法对因果关系及其标准均无具体规定。这一方面是立法和司法的不幸，另一方面又为规范和统一因果关系标准提供了机遇。最高人民法院《关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》采用列举方法，对虚假陈述与损害结果之间的因果关系判断标准首次作了规定【7】，即是对因果关系标准的成功探索和尝试。